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嘉兴在线新闻网     2017-12-12 12:36:28     手机看新闻    我要投稿     飞信报料有奖
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  横空出世却又迷雾重重的融创631.7亿元并购案,正逐渐展露真容。

  7月11日早间,融创发布公告,对与万达达成的631.7亿元交易予以更详细披露。与正常的买卖交易不同,双方在方案中嵌入万达继续操盘、支援融创贷款并购等诸多后续环节。这也意味着,该方案绝非一次简单的资产易手,借此扩表的融创或许只是有意扩充储备的“大地主”,顺带当了一回酒店资产的“搬运工”。

  万达此番出售资产包的“质地”同样佐证这一结论:曾被寄予厚望的文旅项目仅少部分开业运营,且客流量不甚理想,其核心价值依然是可出售的数千万平方米土地;76家酒店组成的酒店项目2016年的ROE(净资产收益率)仅为2.61%,对毫无酒店运营经验的融创只能是利润率包袱。

  有分析人士表示,在回归A股的压力下,有意“轻装上阵”的万达出售上述资产的逻辑并不难理解,尤其是快速推进的交易进程侧面印证着时间的紧迫。但负债高企的孙宏斌为何要替人做嫁衣,除了稀薄的经济利益,他还能获得什么?

  贷款玄机

  根据融创11日早间披露,其拟分四次支付完成对13个万达文旅城(下称“文旅项目”)和76家酒店(下称“酒店项目”)的购买。其中,前三笔融创总计付款335.95亿元,万达在收到付款后30日内,将酒店资产过户给融创。第四笔付款则需要万达提供帮助,按照约定,万达将通过指定银行向融创发放贷款296亿元(期限为三年,利率为银行三年期贷款基准利率),融创收到该贷款后2日内,向万达支付剩余对价295.75亿元。

  卖家帮买家垫钱,在孙宏斌坦言“账上还有900多亿元现金”的情况下,万达这一“多余”举动着实令人难以理解。有投行人士分析称,这应是万达为了让融创吃下整个资产包所提供的优惠支付条件。“如果整个资产包融创都不想要,那这笔交易根本成不了;如果融创只对一部分感兴趣,这个提供贷款的优惠条件就很关键了。”

  可究竟哪部分资产是让融创感到食之无味的鸡肋呢?多位房地产业内人士认为应该是酒店项目。

  资料显示,文旅项目2015年、2016年的税后净利润分别为29.86亿元、38.17亿元。截至2016年末的净资产为248.84亿元。虽说运营文旅项目融创并不擅长,但从万达过往披露信息来看,合计约为5897万平方米的总建筑面积中,可售面积约占84%,且项目区位优势明显,融创以此推进地产开发可谓轻车熟路。换言之,融创通过此项目买入的是土地储备。

  酒店项目就不那么简单了。公告显示,酒店项目2015年、2016年的税后净利润分别为5.51亿元、8.74亿元,按照334.5亿元的2016年末账面净值计算,该项目2016年的ROE仅为2.61%,况且融创目前根本没有酒店经营或相关资产管理团队,贸然并表只会拉低上市公司整体业绩表现。

  或存后手

  事实上,这笔贷款的作用不容小视。有投行人士告诉记者,尽管公告表述有歧义,但万达显然要在这笔贷款中承担部分连带责任,不排除使用其自身信用额度或担保的可能。“这就给融创日后处理该部分资产提供了选择权,其甚至可以要求万达及其相关方回购该资产。”

  融创对待此次购入项目的态度也侧面印证其或存后手。毕竟,一向喜欢亲自操刀的孙宏斌,对运营文旅和酒店项目不愿花费太多心血。

  在文旅项目上,万达委派项目公司总经理,并在公司名下设立持有物业项目部,由万达委派项目部总经理,负责持有物业的运营,融创仅派驻财务人员和成本人员,使用的品牌依然是“万达文化旅游城”。

  自己不当家,融创还要向万达支付管理费用。这倾向性如此明显的利益回补有何讲究?

  据公告,收购后,万达仍是13个文旅城的经营管理者,每个文旅城每年要向融创收取5000万元管理费,融创为此每年付给万达的管理费就有6.5亿元,按20年的合同期限计算就是130亿元。颇为巧合的是,酒店项目2015年、2016年的税后净利润分别为5.51亿元、8.74亿元,约合年均7亿元。考虑到76家酒店大部分都在二、三线城市,且多数已运行数年,未来可预见的盈利水平不会有太大波动。

  如此一来,综合“鸡肋”的酒店项目、贷款支援及与酒店盈利差不多的文旅城年均管理费,有地产行业人士提出了大胆假设,融创在交易中的自有资金对应的是土地储备。而酒店项目甚至部分文旅项目只是帮万达“托管”,由万达提供的贷款来支持,收益也都给万达,融创只是将其“并表”而已。至于后续是否回售给万达或其他相关方,融创已通过贷款获得了主动权。

  各自算盘

  另一方面,万达此次的匆忙举动很难不让人联想到其正在推进的A股IPO事项。据此前市场消息,万达IPO的审核状态为“已反馈”,根据排队顺序有望在年底上市。此次将与主业关联性较低且业绩并不理想的文旅和酒店项目置出,或是为上市进一步铺平道路。

  至于能否以此改变市场对万达的估值水平,有投行人士表示,万达目前的主要业绩依然来自物业销售,即使王健林有意推动公司转型,也不适合在上市前的关键时点去做,剥离资产的出发点应该是降低风险而非“锦上添花”。

  万达出售的逻辑不难理解,可负债率已经较高的融创为何要执意买入呢?

  从文旅和酒店资产包的运营情况、融创对待该资产的冷漠态度,以及万达提供的贷款支援来看,融创似乎在给万达帮忙,其较为明显的收益是扩大了土地储备,可在负债高企的情况下,这种收益究竟有多大也不好说。

  回溯过往经历,孙宏斌显然是个“在商言商”的人。既然如此,融创想从此次交易中得到什么?如果不是经济利益,那对于一向强势的孙宏斌来说,更重要的利益又是什么?

  或许,这是一场“失之东隅、收之桑榆”的宏大交易。

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  “融创632亿接盘万达13个文旅项目和76家酒店”前天开始刷爆财经圈,显然,这是一次很少有人想到的收购。更没想到的是,昨天一早,融创中国公告称,交易双方协商付款方式中第四笔付款方式为:万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款,随后融创向万达支付295.75亿最后一笔收购款。万达这是“借钱给融创、再让融创把自己给收购”的节奏?葫芦里到底卖的什么药?

  7月11日,融创中国就631.7亿元并购万达13家文旅城和76家酒店事宜发布公告,详解了此次交易的资产对价、并购流程和付款方式。其中13家万达文旅城净值334.5亿元,交易对价295.75亿元。而76家酒店的账面净值与融创的交易对价等同,无任何溢价。

  另外,这631.7亿元的并购款,将分作四笔支付。

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  作价631.7亿元的资产包,融创从万达集团手中将获得76家酒店100%的权益(以下称目标酒店公司)及13个文旅项目91%的股权(以下称目标项目公司)。昨日早间,这一笔有可能晋升为房地产企业最大一笔并购的细节浮出水面。

  根据公告显示,融创将获得近5000万平方米的土地储备,其中84%以上是可售面积。而这也让融创的土地储备大大增加,交易完成后,融创在这一数据上仅次于碧桂园和恒大,未来可进一步冲刺规模。


来源:嘉兴在线—嘉兴日报    作者:摄影 记者 冯玉坤    编辑:李源    责任编辑:胡金波
 
 
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